辨別樓房質量的方法如下：

1、看基礎

對于隱蔽工程，尤其是建筑物基礎，基礎的形式是多種多樣的，例如大家看到最多的樁基礎、箱形基礎適用于高層住宅，而低層的別墅和多層的公寓一般用條形基礎就可以了，當然要根據當地的地質條件來決定采用什么形式的基礎。

高層住宅的地下室或地下停車庫一般就是利用箱形深基礎來建成的。基礎承受了建筑物上部所有的荷載，例如自重、家具、人等等，并把所有的作用力可靠地傳到地基中去，它要抵抗住建筑物的不均勻沉降，我們有時看到的房屋墻面開裂、樓板變形、屋面滲水等質量問題就有可能是基礎的不均勻沉降，破壞了房屋剛度而引起的。基礎和其他的一些鋼筋混凝土受力構件在房屋建好以后我們就無法看到了。松江九亭大街上的某中介告訴記者，某樓盤是本條大街上質量最好的，因為地基打得深，而有的樓盤地基打得很淺，質量很一般。如果買期房，經常工地現場跑跑，再問問現場工人，問問周圍中介，對房屋品質有個大概了解。

2、看墻體

鑒別外墻面施工質量的目測方法可分為幾種：如果外墻面采用飾面磚，就主要觀察是否有脫落和凸凹不平的現象，飾面磚的接縫是否水平和垂直，飾面磚的色彩、質感是否協調。如果外墻是水泥砂漿再涂以墻面防水涂料，就要觀察水泥砂漿是否脫落或有裂縫;清水磚墻目前在低層別墅中應用得較多，這種墻面具有古典和莊重的意味，要注意的是清水磚墻的勾縫是否飽滿，磚是否密實。如果發現外墻出現貫穿性的裂縫，那么此房屋一定在設計或施工的某些環節有問題，就應該請房屋質量鑒定部門進行重新鑒定。

磚混砌體結構外墻滲水是多層住宅的一個質量通病，一般有下列幾種情況：外山墻滲水，部位一般在樓板頂部，即圈梁與預制空心板搭接部位，因為上海地區刮東南風較多，所以東山墻的滲水情況較為嚴重;外墻窗框滲水，這主要就是窗框與墻體之間的聯接不密實，防水性能不好而造成的;墻洞滲水，這主要是施工中留下的腳手架洞沒有封補嚴密而造成的;陽臺滲水，陽臺挑梁板出現倒坡泛水等?？捶繒r應該選擇在雨天去，注意觀察外墻的接縫處、墻面有無明顯的水印及霉點。建議盡量不要選擇飾面磚或馬賽克作為裝飾的外墻，因為貼面的水平縫隙容易積水而造成墻面滲水。對于內墻面除了觀察有無裂縫外，還要觀察墻的凸凹度，不得有較大面積的空鼓、開裂，另外水平和垂直墻線是否是一條直線也是確定墻體質量的重要標志。

3、看樓地面

樓地面包括兩層含義：一個是底層的地面和樓層的樓板。對于樓板首先確定是預制板還是現澆板。低層和多層房屋的樓板主要是預制構件，要觀察樓板布板是否平整，有無裂縫。產生裂縫的原因有兩種：一是房屋的圈梁不平和布板時座漿不勻;二是預制板的質量不過關，繞度過大。

中高層、高層房屋的樓板主要是現澆板，現澆板的整體性和防水性都比較好，主要觀察是否有露筋或蜂窩麻面現象，其混凝土的強度等級用肉眼是觀察不出來的，可以看質量檢驗報告，如果混凝土的質量過差，用手就可以把凸出的地方摳掉，例如在柱子的轉角處等是檢查的好地方。

廚房和衛生間的地坪必須是現澆整體板，不能用預制板，這是根據它們的特殊防水要求來做的。對于廚房和衛生間的地坪可以進行閉水試驗：灌水20至30毫米，保持24小時，如果地坪沒有滲水現象說明是合格的。還要測試一下此地坪的坡度是否坡向地漏，有沒有倒坡和地面積水的現象。

底層的室內地面一般比室外地坪要高45厘米，也就是三級臺階，也有高60厘米至90厘米的，要仔細檢查其防潮設計和措施。

按規定，可售空間層高不能低于2.8米，需要請專業驗房師前來檢測樓板厚度，防止開發商偷工減料影響質量。

4、看屋面

民用住宅的屋頂大多數是平屋頂和坡屋頂。屋頂最主要的功能就是防水、保溫和隔熱。對于頂層的住戶，屋面就是一個很重要的質量指標。首先要親自上屋面去查看，檢查屋面的排水坡度、出水口、檐溝的組織是否合理，落水管應安裝牢固，接口平密，不滲漏。屋面板不外乎就是整體現澆板和預制板兩種，現澆板的防水性能遠遠好于預制板。在防水措施上有柔性防水，即用油氈或防水涂料;還有剛性防水，如用細石鋼筋混凝土澆筑防水層。兩種防水措施各有優點和弊病，即使屋面既采用柔性防水，又采用剛性防水，也不能保證100%的可靠。屋面的滲漏多出現在結構變化的部位，比如屋面板與墻體的聯接處，伸縮縫、沉降縫部位等。屋面防水一直是困擾設計、施工單位和用戶的大問題，現在許多新型的屋面防水材料層出不窮，但屋面防水質量的好壞主要取決于施工的質量，目前我們許多建筑工人是剛放下鋤頭又拿起泥刀，施工粗糙，不注意細節，常常造成連接處滲水，因此購買頂樓的消費者一定要關注樓面質量，否則后患無窮。除了防水，還要注意屋面的隔熱和保溫，一般在屋頂都要設置架空通風層，這樣有利于空氣流動和散熱。